Saturday, April 02, 2016

Агент по продаже недвижимости - это для вас? (1)

На рынке недвижимости, real estate, всегда крутится масса народу, и у тех, кто покупает или продаёт свои дома или квартиры, или же commercial properties, глядя на них, создаётся впечатление, что работёнка это клевая, непыльная,- отчего бы мне самому не попробовать или жену туда не отправить. Мол, ребёнок подрос, пусть она oна начнёт выходить из дому на люди да заработает себе на мелкие расходы.
Давайте поближе посмотрим на эту профессию.
В США ты не имеешь права помогать людям осуществлять real estate transactions(покупки/продажи), если у тебя нет лицензии на это, а получение оной предполагает (по крайней мере в моем штате) 2-х недельные обязательные курсы и сдачу 4-х часового экзамена.

 И я там была, мед-пиво пила, ту лицензию получила, и пол-года продержалась в реалторах, а потом нашла работу преподавателя разных предметов в школе программистов и тут же смылась из реалторов. Однако полученные знания мне пригождаются постоянно, я и себе дом сама покупала, и прекрасно ориентируюсь на маркете недвижимости со всеми своими запросами, и детям-друзьям помогаю. Еще польза от курсов - в мощном прорыве с английским, в приобретении навыков in marketing my own professional skills, которые успешно применяю при заключении контракта при приеме на работу.
 После сдачи экзамена на реалтора желательно пройти ещё 2-х надельные курсы обучения sales strategy и практика на рынке недвижимости - это повышает твои шансы закрепиться в профессии. Оплата за первые - из своего кармана, и надо помнить, что за экзамены в Америке всегда надо платить, и счёт идёт на сотни, иногда тысячи долларов. За вторые курсы поначалу не платишь, но из первых твоих транзакций ту сумму курсов и вычитают, а она около $2,000.
Ты должен освоить азы законодательства в недвижимости, способе владения properties, особенности передачи по наследству, понимать разницу во владении землёй и строениями на ней от кооперативного жилья, например, где ты хоть и живёшь по много лет в квартире, но владельцем сей property и не являешься. У тебя всего лишь shares на владение и теоретически при плохом руководстве кооперативом он может развалиться, и ты останешься с фигой в кармане, да еще и на улице.
Как говорится, одним словом, много чего надо выучить, а также кто и как занимается помощью в транзакциях, разницу реалтера от брокера и проч. Тут отступление для иммигрантов: экзамен сдается только по-английски и на время, 4 часа. Разрешали притаскивать с собой словарь(книгу), нынче запрещено пользоваться smartphones, на котором ты имеешь электронный словарь, потому как из них можно нагуглить все, чего твоя душенька желает. Однако времени очень мало, вопросов много, так что пока готовишься, лучше повызубрить все незнакомые слова пока ты на курсах, так, чтобы они стали твои родные и знакомые.
Наконец ты сдал экзамен и нашёл брокера, у которого начнёшь свою работу. Это, кстати, проще простого в отличие от абсолютного большинства всех профессий! Но:
Нужно оплатить право практиковать real estate, у нас это где-то $1,500 в год, цифры приблизительные, уровень 2002 года. Причём система хитрая, базируется на основе календарного года. Вот ты начинаешь в ноябре, например, выложил свои $1,500, чудненько! Засучивай рукава и трудись. А вот в январе тащи очередные $1,500, ибо начался новый год. В каждом штате действует только лицензия именно этого штата, и там надо заново получать лицензию другого штата и все пошлины опять оплатить. Если ты живешь на границе дух таких огромных рынков недвижимости, как New York City, а через речку Гудзоновку - север New Jersey,  а практиковать real estate можешь только в одном, то для русско-говорящего иммигранта это отдельное страдание. Но он же привык, что не украдешь, не проживешь, и власти всегда надо дурить. Однако американцы по этому поводу думают совсем другое. За нарушение закона можно серьезно поплатиться, вплоть до лишения свободы. Чтобы эта мысль прочно поселилась в голове у иммигранта, некоторым нужны годы, уплаты бешеных штрафов и в особо тяжелых случаях - пожить в местах не столь удаленных, но с весьма ограниченной свободой.
Но предположим, что вы - законопослушный новый гражданин, и вы поступаете только правильно и по закону. Двинем дальше в разглядывание жизни и деятельности новоиспеченного реалтора.
А ему надо оплатить членство в электронной базе данных активных properties на рынке и доступ к электроному архиву - это тоже крайне необходимо, ибо когда к тебе обратились поставить дом на продажу, ты должен его оценить, что ты и делаешь, тщательно анализируя прошлые продажи именно в этом районе. Найти 3-5 одинаковых properties и сравнить, почем их купили-продали в недавнем прошлом, очень сложно, ибо их просто нет, пытаются найти максимально похожие, а это целое искусство. Люди хотят продать подороже, но сильно завышенные цены приводят к долгому стоянию дома на маркете, что не выгодно хозяину. Тут надо лавировать, и многое определяется нюхом, который мигом не проявляется, а надо "повариться в соку" хотя бы несколько лет на маркете недвижимости.
Все эти оплаты доступа к базам данных тоже не дешевые, и на период в год.
Почему я фокусируюсь на этом: предположим ты потерял работу и решил переквалифицироваться в реалторы. Надо быть готовым к приличным расходам, где-то минимум $5,000 - $10,000  в качестве стартового капитала, чтобы основать свой бизнес,  и эти деньги запросто могут вылететь из кармана и никогда не окупиться.
 Сейчас появились дополнительные базы properties on the market, в которых люди публикуют своё жильё для продажи, и тебе туда нужен доступ, чтобы расширить свой поиск жилья для покупателей, а также самому помещать туда новые дома и квартиры на продажу.
Предположим, что ты серьезно намерен эту деятельность сделать делом своей жизни, ты прекрасно сдал экзамен, у тебя нет никаких проблем в общении с людьми - ты запросто вступаешь в контакты и можешь продать все, что угодно и заболтать любого. Однако, продажа жилья сильно отличается от продажи пирожков. И даже если вас на вторых курсах нашпиговали и стратегиями, и сценариями продажи жилья, и даже особенностями поведения типичных покупателей и продавцов жилья, вас все равно ждёт много подводных камней.
В real estate текучесть кадров просто фантастическая! Это как раз та область деятельности, где мечты разбиваются в прах, и очень быстро, и вот почему: Надо помнить, что вы начали свой бизнес именно в сервисе, и ни покупатели и ни продавцы априори не питают к вам ни малейшего уважения или сострадания. У нас за услуги в продаже property продающая сторона платит реалтору 4%-7.5%. Предположим, ваш дом продался за $100,000, вы должны выдать реалтору до $7,500. Вот так, на ровном месте! И вас уже не любят с момента, когда подписывают с вами договор, ограничивающий продавца, что если он даже сам найдет покупателя, а все равно по закону обязан будет платить комиссионные реалтору. Нет, вы представляете?!
 Многие реалторы люди бестолковые и на самом деле мало что делают, чтобы ваш дом продался, они плохо оценили ваш дом, он простоял на маркете 4-6 месяцев, и надо опять платить на его продление на маркете. Ваши планы купить другое жильё сильно нарушены, вы раздражены,- и тут же  находите мигом другого реалтора, которых кругом, как собак нерезанных, и дело тоже не очень-то движется. Вы просто взбешены. Кого вы вините? Правильно, именно реалтора, дурака и бездельника, забывая, что именно вы требовали оценить свой дом подороже.

Продолжение следует...