В четверг на прошлой неделе мы с Аней хоть и хотели с'ездить в Манхэтэн и славно развлечься после окончания моего рабочего дня, а пришлось отложить, ибо в пятницу утром у меня было слушание моего иска в областном(графском?)County Board of Taxation - попросту в суде по налогам.
Mне надо было освежить в памяти информацию, к-ую я собрала, и отрепетировать свою речь.
Как я туда залетела?? Да очень даже просто. Раз где-то в 10-12 лет каждый город в нашем штате имеет право произвести переоценку properties ( под этим понятием подразумевается кусок земли со всеми строениями на ней, к-й принадлежит кому-то).
Такая перееоценка обычно имеет целью скорректировать оценку properties, и т.о. установить городские налоги в соответствии с текущей стоимостью как самих домов, так и земли, на к-й они построены. Как раз в эту самую перееоценку можно обнаружить всяческие благоустройства, к-е люди сделали втихоря, без разрешения на строительство и всевозможные капитальные ремонты такие как установка jacuzzi или камина - у этих домов их стоимость на маркете выросла. С другой стороны можно также и уценить дома, за к-ми состарившиеся владельцы не в состоянии следить должным образом, и они постепенно разваливаются - такие дома падают в цене на свободном маркете, и налог на подобные properties надо уменьшить,чтобы была соблюдена относительная справедливость.
Муниципалитетский tax assessor никогда не делает этого сам, чтобы не было явных претензий, что-де город норовит преувеличить стоимость properties, а всегда нанимают нейтральную оценочную компанию.
Наш дом оценщик посетил в октябре прошлого года, - скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается, а мне пришел отчет этой самой оценочной компании только в январе этого года. И оценили они нашу property нa 54% больше, чем она была оценена в 2007 после того, как мы достроили целый этаж. И это был пик маркета, а нынче на real estate жуткий завал и застой, цены резко упали, люди пытаются продать дома, и никто не покупает, а наш дом оценили более чем на 50% дороже. Какой-то маразм. С кем из соседей ни поговорила, все стонут, что им увеличили налоги очень сильно, ибо их properties были оценены высоко. Все плачутся, что за такие деньги не возможно продать их дом на нынешнем маркете.
Итак, в свободной стране есть у каждого право пойти в суд и подать иск на оценщика. Я, между нами девочками говоря, со всей нашей улицы оказалась единственая, к-ая не только постонала, что оценка завышена, а собрала материал, оформила и подала иск на пересмотр. Я еще и поделилась абсолютно со всеми соседями всей инфой, к-ю собрала за многие часы кропотливых поисков. Однако в суд никто не пошел.
Но про это я узнала только на прошлой неделе, а вот в январе я, закативши рукава, сразу же начала собирать информацию о том, какие property и за какие цены были проданы в последний год именно в нашем городке, какие налоги платят люди именно на блоке, в к-м наша property и т.д. - вся эта информация - public records, надо только не полениться и найти ее на интернете. Правда, я угробила на это несколько выходных дней, просто у меня нет денег на адвокатов и на своего собственного оценщика с лицензией. Далее мне надо было систематизировать и ужать это море информации (около 300 страниц) в небольшие таблицы, ведь на слушание тебе дадут 5-8 минут высказать суть своего иска, и если ты не сможешь коротко, ясно и обозримо выдать всю инфу, никто тебя и слушать не станет, потому что у судьи на день надо прослушать еще массу других исков.
Как же суд может сравнивать property с другими? Надо подобрать такие, к-е были относительно близки по параметрам к нашей: стиль дома - colonial, дата постройки 1950, территория земельного участка около 10,000 кв. футов, к-во спален - 4 ( по стандартам NJ это комната с окном и стенным шкафом). Далее идет сильный разнобой и все же надо как-то продолжать сравнивать, поэтому учитывается или подвал оборудован под комнаты, или это пустое небеленное помещение, вид отопления - АГВ или нефть, есть ли центральное air-condition или оконные кондиционеры, есть ли камин/ы, на ск. машин гараж, опять же если гараж - часть дома, то ты из машины прямиком попадаешь в дом, а не мокнешь под дождем; если гараж стоит отдельно, то это уже похуже. Дальше - больше: есть ли бассейн на property, патио, deck(деревянный настил - веранда на backyard-e, где обычно устраивают барбекью), каковы размеры deck-a, оборудован ли чердак под комнаты, есть ли автоматическая ирригационная система во дворе, есть ли skylights - окна в потолке, давно ли был сделан капитальный ремонт, какие достройки и т.д. и т.п.
По вопросам уже можно догадаться, что найти для сравнения дом, к-й такой же, как и твой, практически не возможно.
Как же быть?
Желательно найти такой дом, к-й был продан совсем недавно, расположен в такой же примерно зоне, как и твой, имеет гораздо больше всего, чем твой дом, а вот продан был значительно дешевле.
Я нашла таких домов аж 5!
Судилась я, также как и 57 других горожан, с той самой компанией оценшиков. Она д.б. выслать по почте свой отчет каждому из истцов, в к-м она указывала свои properties для сравнения, по к-м она и обосновала свою оценку, только они искали такие properties, у к-х бы всего в доме было бы поменьше, а проданы были бы те подороже.
В общем, наши интересы диаметрально противоположны.
Я тоже получила такое письмо за 2 недели до слушания дела, пошла распечатала информацию и об этих properties.
Мне нравится такой вот деловой и честный подход в суде. Обе стороны вышли перед судьей, и если аргументы одной стороны сильнее, ярче и убедительнее, то тот и выигрывал дело.
Т.к. я не только серьезно перерыла массу публичных записей обо всех продажах в нашем городке за первые 10 месяцев 2010 г (я прочла внимательно брощюру, как подбирать property для сравнения, к-ю рекомендует Board of Taxation), туда нельзя включать банкротства, дома, к-е были подарены, те, к-й продал банк (short sale), и еще кое-какие ограничения, я еще и оч. внимательно изучила те 3 property, к-е компания оценщиков указала для подтверждения их оценки. Оказалось, что они допустили 3 грубых ошибки, взяв одну property из другой зоны, где дома ценятся оч. высоко, а мой дом туда никак нельзя отнести, далее они указали, что в другой property 3 спальни, а там - 4, да и не отметили, что там новая огромная пристройка, увеличившая площадь дома почти вдвое, и 3-я property была продана в 2009 году, а они д. были базировать свои аргументы только на продажах первых 10 месяцев 2010 года.
Когда меня вызвали, я уложилась в свои 7 минут, к-е мне дали, громко, четко и ясно выдала свои аргументы, компания оценщиков тут же согласилась property из богатой зоны убрать из обсуждения, немного поартачились насчет 2009г. продажи, и судья выдал свое заключение, что будет сделана переоценка.
Какая - пока не известно, пришлют через 4-5 недель. Однако моя самая близкая по параметрам property для сравнения имеет 5 спален, skylights, bathroom/mudroom, master bedroom, танцевальный зал и подвал имеет большие окна и отдельный выход,есть kitchenet - т.е. все оборудовано для отдельной семьи. Да, а вот продана она была аж на $84,400 дешевле, чем то, как оценена наша property...
Хоть маленькая победа, а все же приятно - не зря столько времени угробила на добычу всех этих юридических познаний в real estate :-)...
Так оно и получается, что знание - сила :-)
Была там одна старушка, пришла на суд сама, и кстати практически все приходят на такое слушание без адвокатов и личных оценщиков, приготовила тоже список из 5 properties, к-е были проданы значительно дороже, чем то, как ее дом был оценен,- т.е. перепутала совсем, и вместо того, чтобы выбрать то, что было продано дешевле, набрала как раз такие, к-е подтверждали и даже переплевывали оценочную цену. Сначала судья даже и не понял, переспросил ее дважды. Однако поступил по-человечески, и сказал ей, что ее дом тоже переоценят подешевле.
В общем, хоть в суде и не ищут справедливости - там побеждает тот, кто лучше представит свои аргументы, а все же не смотря на то, что судья представляет государсто и его интересы, явного стремления увеличить налоги, я не заметила, что и было приятно.
Я очень внимательно вслушивалась в то, как судья спрашивал обе стороны, и у меня создалось хорошее впечатление. В целом, справедливые решения выносили. Я не знаю, будут ли удовлетворять домовладельцев или нет те самые новые оценки, к-е те получат через 4-5 недель, но все понимают, что властям нужны деньги, государство сейчас в жутком кризисе, кругом депрессия, и т.д. Опять же у человека есть право подать в высший суд аппеляцию, и никто этого права зажимать не собирается, ссылаясь на тяжелое экономическое положение в стране.
Гражданe тоже понимают, что на наши налоги город содержит все школы, полицию, всех муниципальных работников, вывозит мусор, асфальтирует улицы и т.д. и т.п. так что все это нужно.
Просто у меня не такое положение, чтобы я запросто могла отстегивать огромные суммы на пожертвования городу ...
Так что если вы оказались в ситуации близкой к моей, имейте в виду, что можно ее переиграть :-)
No comments:
Post a Comment